Page 8 - Tilaajan-ohje_Muurattujen-ja-rapattujen-julkisivujen-kuntotutkimus-2022

2 KUNTOTUTKIMUS JA SEN TARVE

Kuntotutkimus on oleellinen osa pitkän tähtäimen kiinteistönpitoa, joka mahdollistaa
kiinteistön tarkoituksenmukaisen käytön. Kiinteistönpidon perustan muodostavat kiin-
teistön jatkuva hoito ja ylläpito, säännölliset kuntoarviot sekä niitä täydentävät kun-
totutkimukset. Hyvä kiinteistönpito on suunnitelmallista siten, etteivät korjaukset tule
yllätyksenä vaan niihin on varauduttu pitkällä aikavälillä sekä teknisesti että taloudelli-
sesti. Tällöin kiinteistön kunto ja eri korjaushankkeiden aiheuttama taloudellinen rasi-
tus pysyvät jatkuvasti hyväksyttävällä tasolla.

Kuntotutkimusta edeltää usein kiinteistön kuntoarvio, joka tehdään lähinnä aistin-
varaisesti ja joka kattaa laaja-alaisesti rakennuksen rakenteet sekä LVIS-järjestelmät.
Julkisivujen osalta kuntoarvio antaa tietoa vain pinnan näkyvistä vaurioista. Kuntoar-
vion perusteella voidaan laatia kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) tai
kunnossapitotarveselvitys. Kiinteistön todellisen korjaustarpeen selvittämiseksi ja kor-
jausten suunnittelun lähtötiedoiksi tarvitaan kuitenkin aina kuntotutkimus.

Julkisivujen kuntotutkimus on kokonaisuus, jossa julkisivut tutkitaan osana koko
rakennuksen ulkovaippaa. Rakennuksen ulkovaipan kaikki osat (julkisivut, sokkeli,
vesikatto, ikkunat, ovet ja läpiviennit) toimivat yhdessä ja suojaavat rakennusta säära-
situkselta. Hyvässä kuntotutkimuksessa kiinnitetään erityistä huomiota eri osien liitty-
miin niissä usein piilevien vaurioriskien takia.

Julkisivujen kunnossapidossa on käytössä neljä toimintatapaa:
1. Ennakoiva kunnossapito, jolloin varmistetaan, etteivät rakennusosan alkuperäiset

ominaisuudet heikkene missään vaiheessa.
2. Suunnitelmallinen, ohjeellisiin kunnossapitojaksoihin perustuva kunnossapito, jol-

loin toimenpiteet tehdään rakennusvaiheessa laaditun ohjelman perusteella.
3. Tarpeenmukainen, ohjelmoitu kunnossapito, joka perustuu kuntoarvion ja täyden-

tävien kuntotutkimusten perusteella laadittuun kunnossapitosuunnitelmaan.
4. Kunnossapidosta luopuminen, jolloin rakennusosan annetaan vaurioitua korjaus-

kelvottomaksi ja se korvataan uudella.

Asuinkerrostaloissa tyypillisin kunnossapitostrategia on tarpeenmukainen tai suunni-
telmallinen kunnossapito, eli vaihtoehdot 2. ja 3. Joskin mitä vanhempi rakennus on
kyseessä, sitä todennäköisemmin kunnossapito-ohjelmaa ei ole laadittu rakennusvai-
heessa. Usein kunnossapidosta on luovuttu erinäisistä syistä johtuen, jolloin riskeinä
ovat muun muassa terveyshaitat ja välilliset vauriot sekä elinkaaren jääminen huo-
mattavasti lyhemmäksi kuin vaihtoehdoissa 1…3.

Toimintatavat 1…3 vaativat tuekseen kuntotutkimuksen antamaa tietoa.
Kuntotutkimuksen yksittäiset tutkimusmenetelmät ja näytteenotto perustuvat
otokseen, jolloin tutkimustulokseen ja siitä tehtyihin johtopäätöksiin sisältyy aina jon-
kin verran epävarmuutta. Kuntotutkimukseen kuuluu aina myös siihen kuuluvien epä-
varmuustekijöiden arviointi.

TILAAJAN OHJE: MUURATTUJEN JA RAPATTUJEN JULKISIVUJEN KUNTOTUTKIMUS 2022

8